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最近这段时间，后台留言里问得最多的还是房子：房价到底还会不会跌？
现在到底能不能买？
要不要再等等，等一个所谓的"最低点"？
今天咱们不喊口号，也不替谁站台，就把国家统计局公布的数据、过去几轮楼市走过的路子，一条一条摆出来，聊聊大家最关心的那个问题——这一轮行情，会不会重演历史。
先把话说在前面：我这里说的"重演历史"，不是简单照搬过去那种房价齐涨齐跌的老剧本，更不是拍胸脯保证什么时候一定涨。
历史从来不简单重复，它更像是把同样的节奏、同样的逻辑，换一批人、换一批城市重新走一遍。
咱们要判断的，是这个节奏走到了哪一步。
一、先看眼下的真实数据，不凭感觉说话 聊行情，先看官方口径的数字。
根据国家统计局2025年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，当月70城新房价格环比总体还是下降的，同比降幅有所扩大。
拆开来看： 一线城市新房环比下降0.
3%，降幅比上月收窄了0.
1个百分点。
四个一线城市里，上海环比上涨0.
2%，北京、广州、深圳分别下降0.
4%、0.
6%和0.
5%。
同比方面，一线新房整体下降1.
7%，其中上海上涨4.
8%，北京、广州、深圳分别下降2.
4%、4.
8%和4.
4%。
二手房的压力更明显一些。
一线二手住宅环比下降0.
9%，同比下降7.
0%；
北京、上海、广州、深圳二手住宅同比分别下降8.
5%、6.
1%、7.
8%和5.
4%。
二、三线城市二手住宅同比都是下降6.
0%。
光看这一串数字，好像市场还在往下走。
但如果把另一条线——成交量——放在一起看，味道就不一样了。
住建部公布的信息显示，2025年前三季度，重点30城新房加二手房的总成交量同比已经停止下降，初步完成"筑底止跌"。
深圳、上海等核心城市二手房成交同比增长接近两三成，北京、重庆、杭州、成都等城市同比增长也都超过10%。
再看全年成交结构。
据中国房地产报援引的统计，2025年上海二手房成交约25.
4万套，占新房和二手房总成交量的八成以上；
北京二手住宅成交约17.
4万套，占比同样超过八成；
成都二手住宅成交23.
2万套，占比超过七成。
也就是说，在这些大城市，二手房已经成了交易的主力，市场正在从"盖新房卖新房"慢慢转向"存量房流转"。
价格还在磨底，成交先稳了，这是眼下最实在的两个信号。
二、回头看看，过去几轮调整是怎么走出来的 要判断现在像哪一段，就得把历史摊开。
咱们国家楼市走到现在，经历过几轮比较明显的调整，每一轮的路子其实都有相似之处。
2008年前后，受外部环境影响，楼市一度低迷。
随后信贷环境放宽、购房成本下降，市场逐步企稳回升，核心城市率先回暖。
2014年又是一次明显的降温。
年初各地楼市遇冷，从当年9月起政策接连发力，近20个城市先后取消限购；
到2015年，调控重点转向去库存，配合货币化安置等举措，市场慢慢走出低谷，之后不少城市出现了一轮修复行情。
再往后，2021年下半年开始，行业进入新一轮深度调整。
这一轮的背景和过去不太一样：全国总人口和新房销售规模在2021年前后同步见顶，住房供求关系发生了根本性变化，政策导向也从早年的"房住不炒"逐步转向推动市场"止跌回稳"。
把这几轮放在一起对照，能总结出几条比较稳的规律：每一次市场冷下来之后，大体上都是政策先托底，成交先于价格企稳，核心城市和优质地段先稳住，最后才轮到价格层面慢慢修复。
价格从来不是第一个站起来的那个，它往往跟在成交量后面。
三、这一轮和历史像在哪，又不一样在哪 先说像的地方。
第一，政策托底的思路是一脉相承的。
这两年，降低首付比例、下调房贷利率、优化公积金使用、放宽限制性措施，各地接连出台支持合理住房需求的政策。
以信贷为例，2025年5年期以上LPR下调到3.
5%，首套个人住房公积金贷款利率5年以上降到2.
6%；
不少城市在购房人无房的情况下按首套政策执行，商业性个人住房贷款首付比例统一为不低于15%。
北京等地还进一步优化，利率定价不再简单区分首套和二套。
这些动作，和过去几轮调整时"先把购房成本降下来"的思路是相通的。
第二，成交先行的节奏也对得上。
前面提到的30城成交止跌、核心城市二手成交回升，走的就是"先有买卖，后有价格"的老路。
第三，城市和板块分化的规律没变。
过去行情好的时候，可能闭眼买都能涨；
一旦进入调整期，谁抗跌、谁先回暖，就看城市基本面、地段和房子本身的品质。
再说不一样的地方，这一点尤其要清醒。
首先，需求的底子变了。
过去二十多年，城镇化快速推进、人口持续流入城市，住房缺口是真实存在的；
现在总量供求关系已经转换，大城市内部还有结构性需求，但指望全国范围再来一次普涨，基础已经不存在了。
其次，市场角色变了。
存量房时代，二手挂牌量、业主心态、房子的楼龄和小区品质，对成交价的影响越来越大。
新房和二手房之间、不同小区之间，互相挤压比价，这是过去几轮没有这么突出的局面。
第三，居民的购房心态也更理性了。
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